Čo je podielové spoluvlastníctvo? Je možné ho zrušiť?

Vlastníctvo nehnuteľnosti nemusí byť vždy záležitosťou jednej osoby. V mnohých prípadoch sa stretávame s podielovým spoluvlastníctvom, kedy má k jednej nehnuteľnosti vlastnícke právo viacero osôb. Ako však takéto spoluvlastníctvo funguje a dá sa zrušiť?

Upozornenie: Informácie uvedené v tomto článku majú iba všeobecný charakter a neslúžia ako právna rada. Každý prípad je individuálny a odporúčame, aby ste sa v prípade potreby poradili s právnikom.

Čo charakterizuje podielové spoluvlastníctvo a ako vzniká?

Podielové spoluvlastníctvo predstavuje situáciu, kedy jednu nehnuteľnosť vlastní viacero vlastníkov – každý má svoj podiel.

Ten je vyjadrený zlomkom alebo percentom a určuje mieru práv a povinností konkrétneho spoluvlastníka vo vzťahu k nehnuteľnosti.

Tento typ spoluvlastníctva najčastejšie vzniká na základe právnych úkonov ako kúpna, darovacia či dedičská zmluva.

Spoluvlastníctvo však môže vzniknúť aj zo zákona, napríklad pri bezpodielovom spoluvlastníctve manželov (BSM), ktoré sa v prípade rozvodu transformuje na podielové. Treťou možnosťou je vznik spoluvlastníctva rozhodnutím súdu.

Aké práva a povinnosti majú spoluvlastníci?

Každý spoluvlastník má právo nehnuteľnosť užívať, a to v rozsahu zodpovedajúcom veľkosti jeho podielu. Rovnako má nárok na podiel z príjmov, ktoré nehnuteľnosť generuje, napríklad z prenájmu.

S vlastníctvom však prichádzajú aj povinnosti. Spoluvlastníci musia prispievať na nevyhnutné náklady spojené s údržbou a správou nehnuteľnosti, opäť proporcionálne podľa veľkosti svojich podielov.

V prípade škôd na nehnuteľnosti sa na ich znášaní spoluvlastníci podieľajú rovnakým princípom.

Ak sa spoluvlastníci nedokážu dohodnúť v zásadných otázkach týkajúcich sa nehnuteľnosti, rozhoduje nadpolovičná väčšina, počítaná podľa veľkosti podielov, nie podľa hláv. Výnimkou sú prípady vážnych rozhodnutí ako predaj či zaťaženie nehnuteľnosti, tu je potrebný súhlas všetkých spoluvlastníkov.

Možnosti nakladania so spoluvlastníckym podielom

Každý spoluvlastník môže so svojím podielom samostatne nakladať, teda predať ho, darovať či inak previesť, a to bez potreby súhlasu ostatných spoluvlastníkov.

Ostatní spoluvlastníci majú v takom prípade zo zákona predkupné právo, teda možnosť podiel odkúpiť za rovnakých podmienok, aké ponúkla tretia osoba.

Dôležité je poznamenať, že predkupné právo neplatí, ak spoluvlastník prevádza svoj podiel na blízku osobu, teda príbuzného v priamom rade, súrodenca alebo manžela. Rovnako majú spoluvlastníci možnosť predkupného práva sa vopred vzdať, či už jednotlivo alebo spoločne.

Ak sa spoluvlastníci predkupného práva nevzdali a ani ho nevyužili, pristupuje sa k prevodu podielu na tretiu osobu. Po prevode podielu sa automaticky stáva spoluvlastníkom nehnuteľnosti nový vlastník, pričom veľkosť jeho podielu zodpovedá prevedenému podielu.

Okrem prevodu môže spoluvlastník svoj podiel aj jednostranne zaťažiť, napríklad záložným právom pri čerpaní hypotéky, a to bez potreby súhlasu ostatných spoluvlastníkov. Súhlas ostatných spoluvlastníkov by bol potrebný len v prípade, ak by chcel spoluvlastník zaťažiť celú nehnuteľnosť, nielen svoj podiel.

Kľúčové body pri zrušení podielového spoluvlastníctva:

• Fyzické delenie nehnuteľnosti prichádza do úvahy len ak je možné bez znehodnotenia.
• Najjednoduchšia cesta je dohoda spoluvlastníkov o predaji nehnuteľnosti alebo vyplatení podielov.
• Ak sa spoluvlastníci nevedia dohodnúť, môže ktorýkoľvek z nich, bez ohľadu na veľkosť svojho podielu, podať návrh na súdne zrušenie spoluvlastníctva.
• Súd preferuje dohodu spoluvlastníkov, ak tá nie je možná, rozhodne o predaji alebo rozdelení nehnuteľnosti.

Ak ste spoluvlastníkom nehnuteľnosti, detailne sa oboznámte so svojimi právami a povinnosťami. V prípade nejasností či sporov využite odbornú pomoc (advokát/notár). Ochránite svoje záujmy a vyhnete sa zbytočným konfliktom.