Vecné bremeno: Skrytá hrozba pri nehnuteľnostiach

Pri hľadaní ideálnej nehnuteľnosti sa často stretávame s pojmom vecné bremeno. No čo sa za týmto zdanlivo neškodným termínom skrýva? Vecné bremeno môže mať rôzne podoby a významne ovplyvniť užívanie vašej nehnuteľnosti. Ako sa pred ním chrániť?

Čo je vecné bremeno?

Vecné bremeno je právo, ktoré obmedzuje vlastníka nehnuteľnosti v prospech niekoho iného. Znamená to, že vlastník nehnuteľnosti je povinný niečo strpieť, niečoho sa zdržať alebo niečo konať.

Vecné bremeno prechádza s vlastníctvom nehnuteľnosti, teda pri zmene vlastníka zostáva zachované.

Vecné bremeno môže vzniknúť viacerými spôsobmi:

1. Písomnou zmluvou: Vlastník nehnuteľnosti sa dobrovoľne zaviaže poskytnúť určité právo inej osobe. Napríklad sa zaviaže, že susedovi umožní prechod cez svoj pozemok.
2. Na základe závetu a konania o dedičstve: Poručiteľ môže v závete ustanoviť vecné bremeno, ktoré prejde na dediča nehnuteľnosti. Napríklad môže určiť, že dedič je povinný strpieť doživotné bývanie inej osoby v nehnuteľnosti.
3. Schválenou dohodou dedičov: Ak sa dediči v rámci dedičského konania dohodnú na zriadení vecného bremena, môže takto vecné bremeno vzniknúť.
4. Rozhodnutím príslušného orgánu, najmä súdu: Vecné bremeno môže byť zriadené aj proti vôli vlastníka nehnuteľnosti, ak to odôvodňujú záujmy iných osôb. Napríklad súd môže rozhodnúť o zriadení vecného bremena prechodu cez pozemok, ak vlastník susedného pozemku nemá inú prístupovú cestu.
5. Zo zákona: V niektorých prípadoch vzniká vecné bremeno priamo zo zákona. Napríklad vlastník pozemku je povinný strpieť vstup oprávnených osôb za účelom údržby rozvodov elektrickej energie, plynu či vody.
6. Výkonom práva (vydržaním): Ak niekto dlhodobo a oprávnene využíva cudziu nehnuteľnosť určitým spôsobom, môže časom získať vecné bremeno vydržaním.

Osobitným typom vecného bremena je právo doživotného užívania nehnuteľnosti.

Predstavme si situáciu, že rodičia prevedú vlastníctvo domu na deti, no vyhradia si právo doživotne v dome bývať.

Deti sa síce stanú vlastníkmi domu, no rodičia majú garantované právo užívať dom až do smrti. Takéto vecné bremeno významne obmedzuje možnosti nakladania s nehnuteľnosťou a znižuje jej trhovú hodnotu.

Ako odhaliť vecné bremeno pred kúpou nehnuteľnosti?

Pred podpisom kúpnej zmluvy je nevyhnutné dôkladne preveriť list vlastníctva nehnuteľnosti. Ten by mal obsahovať informácie o všetkých ťarchách, vrátane vecných bremien.

Ak sa na liste vlastníctva objavia zmienky o vecných bremenách, je načase spozornieť. Vyžiadajte si kópie zmlúv alebo rozhodnutí, na základe ktorých vecné bremená vznikli a podrobne sa s nimi oboznámte.

Nezabúdajte, že vecné bremeno môže významne ovplyvniť užívanie nehnuteľnosti a jej hodnotu. Preto by ste mali poznať jeho presný rozsah a podmienky ešte pred kúpou.

Ak máte pochybnosti o vplyve vecného bremena na vašu budúcu nehnuteľnosť, neváhajte sa obrátiť na skúseného právnika alebo realitnú kanceláriu.

Je možné zrušiť vecné bremeno na nehnuteľnosti?

Ak ste sa stali vlastníkom nehnuteľnosti s vecným bremenom, nie je všetko stratené. Existujú možnosti, ako sa nepríjemnej ťarchy zbaviť, no cesta býva tŕnistá.

Prvým krokom je komunikácia s osobou oprávnenou z vecného bremena. Niekedy sa dá dosiahnuť dohoda o zrušení bremena za primeranú kompenzáciu. Buďte však pripravení na zdĺhavé rokovania a právne náklady.

Ak dohoda nie je možná, prichádza na rad súdne konanie. To si vyžaduje silné právne argumenty, trpezlivosť a nemalé finančné prostriedky. Súdny proces môže trvať roky a výsledok môže dopadnúť akokoľvek.

V niektorých prípadoch môže vecné bremeno zaniknúť aj samo, napríklad smrťou oprávnenej osoby pri vecnom bremene doživotného užívania. Aj tu je však potrebná ostražitosť, pretože bremeno môže prechádzať na dedičov.

S kúpou nehnuteľnosti sa neunáhlite

Pri kúpe nehnuteľnosti by ste mali dôkladne preveriť existenciu vecných bremien. Ak kupujete nehnuteľnosť od staršej osoby, je namieste zisťovať, či neprenechala právo doživotného bývania inej osobe (napr. príbuznému, opatrovateľke).

Prehliadnutie takéhoto vecného bremena môže viesť k nepríjemným prekvapením po prevode vlastníctva.

Preto je dôležité nechať si vypracovať podrobný právny audit nehnuteľnosti a nepodceňovať ani zdanlivo banálne zmienky o právach tretích osôb. Len tak sa dá predísť nežiaducim sporom a obmedzeniam v budúcnosti.