Kedy potrebujete súhlas susedov na úpravu balkóna?

Keď si na balkón vynesiete malý stolík so stoličkami a k tomu truhlík s levanduľou, nikto sa na nič nepýta. Situácia sa však mení s prvým horúcim letom a s nápadom na montáž markízy, zasklenia alebo klimatizácie. Pri týchto zmenách sa z vášho balkóna stáva vec celého bytového domu. Preto sa oplatí vedieť, kde presne končí vaše osobné rozhodnutie a kde sa už začína spoločné hlasovanie vlastníkov.

Balkón v bytovom dome má veľmi špecifické postavenie. Fyzicky ho užívate iba vy, no jeho konštrukcia a pohľad naň z ulice patria k spoločnému vizuálnemu obrazu celej stavby.

Pravidlá pre ukladanie kvetináčov a pravidlá pre zásahy do fasády sa preto výrazne líšia. Nasledujúce úpravy sú zoradené od drobností, ktoré zvládnete okamžite, až po tie, pri ktorých sa nevyhnete hlasovaniu a komunikácii so stavebným úradom.

1. Komu balkón vlastne patrí

Táto otázka znie jednoducho, no jednoznačnú odpoveď v zákone v jednej vete nenájdete. Od nej sa pritom odvíja všetko ostatné.

Zákon o vlastníctve bytov radí medzi spoločné časti domu obvodové múry, priečelie a vodorovné nosné konštrukcie. Najvyšší súd SR v rozhodnutiach k lodžiám uviedol, že zákon medzi spoločné časti zahŕňa aj balkóny a lodžie, hoci ich užíva len vlastník priľahlého bytu.

Pri konkrétnom dome treba vychádzať aj zo zmluvy o prevode vlastníctva bytu. Zákon vyžaduje, aby táto zmluva obsahovala popis spoločných častí domu a určenie, ktoré z nich užívajú len niektorí vlastníci.

Dôležitú stopu nájdete aj vo fonde prevádzky, údržby a opráv. Do vášho podielu pri platbách do fondu sa zarátava 25 percent podlahovej plochy priľahlého balkóna, lodžie alebo terasy.

Z týchto spoločných peňazí sa potom platia aj opravy balkónov a lodžií.

Pre bežný život z toho vychádza jedno praktické pravidlo. Bežné zariadenie balkóna, ktoré nezasahuje do spoločných častí domu, nemení vzhľad stavby a neobmedzuje ostatných, spravidla hlasovanie nepotrebuje.

Stále však platí domový poriadok a povinnosť nerušiť ani neohrozovať ostatných. Zmeny vonkajšej podoby alebo konštrukcie balkóna sa týkajú všetkých vlastníkov.

2. Čo si na balkóne môžete zariadiť sami

Väčšina vecí, ktoré spríjemňujú posedenie na balkóne, žiadne hlasovanie nepotrebuje. Nemenia vonkajší vzhľad budovy a nič sa pri nich neprevŕta.

Bez súhlasu ostatných vlastníkov spravidla zvládnete tieto úpravy.

• Rozmiestnite nábytok a rastliny tak, aby stáli bezpečne vo vnútri balkóna a neprekážali odtoku dažďovej vody.
• Položte vonkajší koberec alebo drevené podlahové rošty, ktoré sa len voľne ukladajú na existujúcu dlažbu.
• Zaveste solárne lampy alebo svetelnú reťaz na batérie, ktoré sa na zábradlie iba pripnú bez vŕtania.
• Postavte stojaci slnečník, ktorý po sezóne zložíte a na fasáde po ňom nezostane žiadna stopa.

Truhlíky upevnené na vonkajšej strane zábradlia predstavujú vyššie riziko a pri silnom vetre môžu ohroziť ľudí aj parkujúce autá pod vami. Vhodnejšie je umiestniť ich dovnútra balkóna a upevniť tak, aby nemohli spadnúť.

Sivou zónou zostávajú nepriehľadné zásteny a ochranné siete proti holubom alebo pre mačky. Z ulice ich vidno veľmi zreteľne, preto ich niektoré bytové domy upravujú vlastnými pravidlami.

Aj pri úplne bežných veciach platí domový poriadok, ktorý schvaľujú samotní vlastníci. Musia ho dodržiavať vlastníci bytov, nájomcovia, ľudia žijúci s nimi v domácnosti aj ďalšie osoby, ktoré sa v dome zdržiavajú.

Bývajú v ňom pravidlá pre grilovanie, vešanie bielizne alebo kŕmenie vtákov. Prečítajte si ho preto skôr, než si kúpite nový gril.

3. Zasklenie, markíza a vonkajšie žalúzie menia vzhľad domu

Pri týchto krokoch sa z osobného rozhodnutia stáva spoločná vec. Podľa § 11 ods. 4 zákona o vlastníctve bytov vlastník nesmie svojimi úpravami meniť vzhľad domu bez súhlasu vlastníkov bytov a nebytových priestorov.

Zasklenie lodžie trvalo zmení siluetu fasády z ulice aj z dvora. Markíza pridá budove novú farbu a tvar.

Vonkajšie žalúzie zasa prinášajú boxy nad oknami, ktoré sa kotvia priamo do obvodového plášťa, teda do vonkajšej steny domu aj s izoláciou.

O súhlase so stavebnou úpravou, ktorou vlastník mení vzhľad domu a zasahuje do spoločných častí, rozhodujú vlastníci nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov v dome. Počíta sa jeden hlas za každý byt a nebytový priestor bez ohľadu na to, koľko ľudí v daný deň príde na schôdzu.

Ak bývate v dome so 40 bytmi a bez nebytových priestorov, na schválenie potrebujete aspoň 21 súhlasných hlasov. Pred hlasovaním si však overte aj zmluvu o spoločenstve alebo zmluvu o výkone správy, na ktorú zákon pri tomto type úpravy výslovne odkazuje.

Súhlas vlastníkov predstavuje len prvý krok. Zasklenie aj pevne kotvená markíza sú spravidla stavebné úpravy, ktoré menia vonkajší vzhľad stavby, a od apríla 2025 sa na ne vzťahuje nový stavebný zákon.

Na miestnom stavebnom úrade si ešte pred objednaním a zaplatením montáže overte, či pri vašej úprave postačí ohlásenie, alebo bude úrad vyžadovať iný postup. Nepredpokladajte, že každé zasklenie alebo markíza patrí automaticky do rovnakej kategórie.

Prečítajte si aj SVB alebo správca? Kto sa po nasťahovaní stará o váš bytový dom a koľko vás to stojí

4. Klimatizácia a satelit na balkóne

Vonkajšia jednotka klimatizácie beží v lete aj v noci a z jej hadičky kvapká kondenzát, teda voda, ktorá vzniká pri chladení. Vaši susedia si túto zmenu všimnú oveľa skôr než novú farbu markízy.

Zákon zakazuje úpravy, ktorými by vlastník rušil ostatných v neprimeranom rozsahu. Ak montáž jednotky mení vzhľad domu alebo zasahuje do spoločných častí, napríklad keď ju priskrutkujete na fasádu, rozhodujú o nej vlastníci hlasovaním.

Ani jednotka postavená voľne na podlahe balkóna nie je automaticky v poriadku. Rozhoduje najmä to, či ju vidno z ulice a či kondenzát nekvapká na susedov pod vami.

V novostavbách myslite aj na vŕtanie do zateplenej fasády. Každá kotva pre konzolu alebo satelit prechádza izoláciou.

Ak otvor nie je odborne utesnený, môže doň zatekať zrážková voda a vzniká tepelný most, teda miesto, kadiaľ z bytu zbytočne uniká teplo.

Montáž preto zverte firme, ktorá s kotvením do zatepľovacieho systému bežne pracuje. Postup zároveň vopred prekonzultujte so správcom budovy.

Pri satelite existuje aj úhľadnejšia cesta. O inštalácii alebo úprave spoločnej antény rozhodujú vlastníci nadpolovičnou väčšinou všetkých hlasov.

Jedna anténa na streche tak môže nahradiť viacero tanierov na balkónových zábradliach.

5. Ako získať súhlas a vyhnúť sa odstraňovaniu úprav

Najdrahšou chybou je objednať montáž a súhlas vlastníkov začať riešiť až potom. Ak úpravu vykonáte bez potrebného súhlasu alebo povolenia, môžete sa dostať do sporu o jej odstránenie, ktorý sa môže skončiť až na súde.

Čas aj zbytočné nervy vám ušetrí tento postup.

• Napíšte správcovi alebo predsedovi spoločenstva, čo presne plánujete zmeniť. K žiadosti priložte typ systému, farbu a fotografiu alebo vizualizáciu.
• Požiadajte o zaradenie žiadosti na najbližšiu schôdzu vlastníkov alebo navrhnite vyhlásenie písomného hlasovania. Oznámenie musia vlastníci dostať najneskôr sedem dní vopred.
• Nespoliehajte sa na podpisy zbierané narýchlo po chodbách. Písomné hlasovanie musí mať náležitosti stanovené zákonom vrátane hlasovacej listiny a overovateľov, preto samotný neformálny zoznam podpisov nemožno automaticky považovať za platné hlasovanie.
• Po schválení si vyžiadajte zápisnicu s výsledkom hlasovania a odložte si ju ako doklad o súhlase vlastníkov.

Ak o zasklenie prejaví záujem viacero susedov, navrhnite schválenie jedného typu a farby pre celý dom. Fasáda zostane jednotná a ďalší susedia budú mať jasné zadanie.

Znenie takého hromadného rozhodnutia si nechajte skontrolovať u správcu alebo právnika, aby bolo zrejmé, na koho sa vzťahuje.

Ak práve hľadáte nové bývanie v Nitre, pozrite si projekt Nové Mlynárce.

Často kladené otázky

Potrebujem na zasklenie balkóna súhlas ostatných vlastníkov?

Zasklenie mení vzhľad domu a na takú úpravu zákon vyžaduje súhlas vlastníkov. Ak úprava mení vzhľad a zároveň zasahuje do spoločných častí, rozhodujú vlastníci nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov v dome. Popri hlasovaní si nezabudnite overiť aj postup na stavebnom úrade.

Koľko hlasov treba v dome s 24 bytmi?

Ak sú v budove len byty, každý má jeden hlas a potrebujete aspoň 13 súhlasných hlasov. Počítajú sa všetci vlastníci, nielen tí, ktorí prišli na schôdzu. Nebytové priestory v dome majú vlastné hlasy, preto si presný počet overte u správcu.

Čo ak vlastníci moju žiadosť zamietnu?

Ak sa potrebná väčšina nedosiahne, môže na návrh ktoréhokoľvek vlastníka rozhodnúť súd. Prehlasovaný vlastník sa môže na súd obrátiť do 30 dní od oznámenia výsledku hlasovania, a ak sa o výsledku nemohol dozvedieť, najneskôr do troch mesiacov. Pred súdnou cestou sa často oplatí návrh upraviť, napríklad zvoliť bezrámové zasklenie alebo farbu ladiacu s fasádou, a dať ho na hlasovanie znova.

Kto platí opravu balkóna pri prasknutej dlažbe alebo zatekaní?

Opravy balkónov a lodžií sa spravidla financujú z fondu prevádzky, údržby a opráv. Ako vlastník bytu s balkónom do fondu prispievate aj za 25 percent jeho podlahovej plochy. Ak však poškodenie spôsobíte vy alebo ľudia, ktorí váš byt užívajú, napríklad neodborným vŕtaním, zákon vám ukladá odstrániť ho na vlastné náklady.

Platí domový poriadok aj na mojom balkóne?

Domový poriadok upravuje užívanie spoločných častí domu a súdna prax balkóny aj lodžie za spoločné časti považuje. Jeho pravidlá preto bývajú dôležité aj pre váš balkón. Správca má povinnosť zverejniť domový poriadok na mieste v dome obvyklom, takže si ho prečítajte skôr, než začnete montovať ochrannú sieť na zábradlie.

Zdroj ilustračného obrázka: Image by lookstudio on Magnific