Vlastné bývanie je pre Slovákov zas o niečo menej dostupné. Čo stojí za poklesom ?

Vedeli ste, že Slováci dnes potrebujú na kúpu bytu druhý najvyšší počet ročných platov v Európe?Najnovšie dáta prinášajú znepokojivé čísla, ktoré potvrdzujú to, čo mnohí už dávno cítia v peňaženkách.

Tvrdé čísla, ktoré hovoria za všetko

Podľa najnovšieho Deloitte Property Indexu 2025 si Slováci musia na kúpu štandardného 70 m² bytu odložiť priemerne 12,8 ročného platu. To nás radí na druhé najhoršie miesto v Európe, hneď za Česko. Pre lepšiu predstavu, v dánskej Odense stačí na rovnaký byt len 4,9 ročného platu.

Údaje Štatistického úradu SR potvrdzujú dlhodobý trend prudkého rastu cien. V posledných kvartáloch vidíme medziročné tempá rastu cien nehnuteľností nad úrovňou 10 %, čo výrazne prevyšuje rast príjmov obyvateľstva. Priemerné ceny bytov sa pohybujú okolo 3 000 eur/m² a naďalej rastú.

Najprekvapivejšie zistenie je, že Košice predbehli v nedostupnosti bývania dokonca aj Bratislavu. Na kúpu bytu tam potrebujete až 14,2 ročného platu. Banská Bystrica si vyžaduje 12,8 ročného platu a hlavné mesto 12,3 ročného platu.

Prečo sa dostupnosť bývania zhoršuje práve teraz?

Mzdy dramaticky zaostávajú za cenami nehnuteľností

Ceny nehnuteľností rastú dvojciferným tempom, no priemerné mzdy stúpajú oveľa pomalšie. Tento nepomer sa každým kvartálom prehlbuje a vytvára čoraz väčšiu priepasť medzi tým, čo ľudia zarábajú a čo si môžu dovoliť. Realita je taká, že aj keď vám zamestnávateľ pridá 5 % ročne, ceny bytov medzitým vyskočia o dvojnásobok.

Kritický nedostatok novej výstavby brzdí ponuku

Slovensko výrazne zaostáva v počte nových bytov. Podľa dostupných údajov je u nás v rozostavbe výrazne menej bytov na obyvateľa než vo vyspelých krajinách EÚ. Napríklad Írsko, ktoré sa často uvádza ako príklad úspešného riešenia bytovej krízy, má niekoľkonásobne vyššiu intenzitu výstavby.

Problém nie je len v počte bytov, ale aj v type výstavby. Väčšina nových projektov sa zameriava na vyššiu cenovú kategóriu, avšak dostupné bývanie pre strednú triedu prakticky neexistuje.

Explózia cien nájmov vytvára začarovaný kruh

Nedostupnosť vlastného bývania vytláča čoraz viac ľudí do prenájmov. Podľa údajov z realitných portálov sa ceny nájmov v Bratislave pohybujú od 12 do 16 eur/m² v závislosti od lokality a štandardu, čo radí hlavné mesto medzi najdrahšie v strednej Európe. V regionálnych mestách sú ceny o niečo nižšie, no stále predstavujú významnú záťaž pre rozpočty domácností.

Vzniká paradoxná situácia, keď mesačný nájom často prevyšuje potenciálnu splátku hypotéky, no ľudia si nemôžu dovoliť našetriť na vstupný vklad práve kvôli vysokým nájmom.

Čo môžeme očakávať v najbližšej budúcnosti?

Analytici sa zhodujú v tom, že situácia sa v krátkodobom horizonte nezlepší. Makroekonomické faktory – inflácia, vysoké úrokové sadzby a geopolitická neistota budú naďalej tlačiť ceny nahor. Dopyt ostáva vysoký vďaka demografickým trendom a zmene životného štýlu, kedy čoraz viac mladých ľudí túži po vlastnom bývaní.

Na druhej strane vidíme aj pozitívne signály. Trh sa postupne adaptuje na novú realitu. Developeri začínajú stavať menšie, efektívnejšie dispozície, ktoré sú cenovo dostupnejšie. Rastie záujem o modulárnu a prefabrikovanú výstavbu, ktorá môže znížiť náklady až o 20 %.

Zmena preferencií mladej generácie tiež prináša nové možnosti. Predchádzajúce generácie vnímali vlastníctvo bytu ako základný životný míľnik, ale dnešní mladí sú otvorenejší dlhodobým prenájmom či alternatívnym formám bývania. To môže časom zmeniť dynamiku celého trhu.

Nedostupnosť bývania na Slovensku prekročila hranicu individuálneho problému a stáva sa celospoločenskou výzvou. Ovplyvňuje demografický vývoj, keď mladí odkladajú zakladanie rodín. Brzdí ekonomiku, keď značná časť príjmov ide na bývanie namiesto spotreby. Vytvára sociálne napätie medzi generáciami a príjmovými skupinami.

Zdroj ilustračnej foto: Image by 8photo on Freepik