Hypotéka na byt v novostavbe a starší byt: aké sú rozdiely vo financovaní

Pri kúpe existujúceho bytu býva financovanie spravidla priamočiarejšie: nehnuteľnosť je zapísaná v katastri, banka môže posúdiť jej hodnotu a zriadiť na nej záložné právo. Ak však kupujete byt v novostavbe ešte počas výstavby, spôsob zabezpečenia a čerpania úveru môže byť iný. Pravidlá sa preto oplatí poznať ešte pred podpisom rezervačnej zmluvy.

Samotná novostavba neznamená automaticky vyššiu úrokovú sadzbu ani kratšiu splatnosť. Rozdiel býva najmä v tom, kedy možno byt založiť, ako banka uvoľní peniaze a či musí kupujúci dočasne použiť inú nehnuteľnosť ako zabezpečenie.

1. Ako sa rieši záložné právo pri byte vo výstavbe

Pri hypotéke banka spravidla požaduje zabezpečenie nehnuteľnosťou. Pri hotovom byte je situácia jednoduchšia, pretože nehnuteľnosť už existuje a je zapísaná v liste vlastníctva.

Pri rozostavanom byte závisí postup od štádia výstavby a pravidiel konkrétnej banky. Ak je byt alebo rozostavaná stavba evidovaná spôsobom, ktorý banka akceptuje, môže za určitých podmienok slúžiť ako zabezpečenie úveru.

Ak to ešte možné nie je, riešením môže byť dočasné založenie inej nehnuteľnosti, napríklad vlastného bytu alebo nehnuteľnosti rodičov. Po dokončení nového bytu môže banka schváliť výmenu zabezpečenia a pôvodnú nehnuteľnosť zo záložného práva uvoľniť.

Bez splnenia podmienok zabezpečenia však banka úver nemusí uvoľniť. Preto treba vedieť ešte pred rezerváciou, aký postup konkrétna banka pri danom projekte umožňuje.

2. Čerpanie úveru nemusí byť vždy jednorazové

Pri kúpe hotového bytu sa hypotéka vyčerpá naraz. Pri byte kupovanom ešte počas výstavby môže byť financovanie nastavené aj vo viacerých etapách podľa platobného kalendára developera.

Ak banka uvoľňuje peniaze postupne, jednotlivé časti úveru sa čerpajú až po splnení dohodnutých podmienok. Aké dokumenty bude potrebné doložiť a či bude banka sledovať aj stupeň rozostavanosti, závisí od projektu a banky.

Pre kupujúceho je najdôležitejšie, aby termíny platieb developerovi zodpovedali možnostiam čerpania hypotéky. Pred podpisom zmluvy si preto overte:

• kedy a v akej výške sa developerovi platia jednotlivé časti ceny,
• či banka uvoľní úver jednorazovo alebo postupne,
• aké doklady bude pri čerpaní požadovať,
• čo sa stane, ak sa čerpanie banky oneskorí.

Prečítajte si aj: Výhody kúpy bytu v developerských projektoch

3. Prečo je dôležité vedieť, ktorá banka financuje projekt

Pri kúpe bytu od developera sa oplatí zistiť, ktorá banka financuje samotnú výstavbu a s ktorými bankami má developer nastavené financovanie pre kupujúcich.

Ak banka projekt pozná a má k nemu potrebné podklady, môže byť celý proces jednoduchší. Pri inom financovaní môže banka požadovať ďalšie dokumenty, vlastné ocenenie alebo iný spôsob zabezpečenia.

Neznamená to, že hypotéku musíte čerpať práve v banke developera. Je však dobré vedieť, kde môže byť proces administratívne jednoduchší.

4. Novostavba verzus hotový byt

Oblasť	Byt vo výstavbe	Hotový byt
Zabezpečenie	rozostavaný byt alebo dočasne iná nehnuteľnosť	kupovaný byt
Čerpanie	podľa projektu a banky, niekedy aj postupne	často jednorazové
Ocenenie	podľa pravidiel banky a štádia výstavby	podľa aktuálneho stavu bytu
Platby	môžu byť naviazané na harmonogram developera	spravidla na prevod vlastníctva
Administratíva	môže byť zložitejšia	zvyčajne jednoduchšia

Samotný fakt, že kupujete novostavbu, pritom nemusí znamenať horšiu úrokovú sadzbu alebo kratšiu splatnosť. Rozhoduje bonita klienta, produkt banky, zabezpečenie aj aktuálne podmienky na trhu.

5. Koľko vám banka môže požičať

Výška hypotéky nezávisí len od kúpnej ceny. Banka posudzuje príjem domácnosti, existujúce úvery, schopnosť splácať aj hodnotu založenej nehnuteľnosti.

LTV: koľko z hodnoty bytu pokryje hypotéka

LTV vyjadruje pomer výšky úveru k hodnote zabezpečenia. Štandardný limit je aktuálne 80 %, pričom časť nových úverov môžu banky poskytnúť až do 90 % hodnoty nehnuteľnosti.

Dôležitý je však tento detail: banka pri LTV nevychádza automaticky iba z kúpnej ceny. Do úvahy berie hodnotu, ktorú akceptuje podľa svojich pravidiel. Ak nehnuteľnosť ocení na nižšiu sumu, než je cena dohodnutá s developerom, budete potrebovať viac vlastných zdrojov.

Pri byte za 200 000 eur by pri 80 % LTV a rovnakej akceptovanej hodnote hypotéka pokryla najviac 160 000 eur. Zvyšných 40 000 eur by bolo potrebné financovať z vlastných zdrojov alebo iným spôsobom.

DTI: koľko môžete celkovo dlžiť

DTI obmedzuje celkovú výšku dlhov vzhľadom na príjem. Základný limit predstavuje pri mnohých žiadateľoch osemnásobok ročného čistého príjmu, pri starších dlžníkoch sa však môže znižovať, ak splatnosť úveru presahuje vek 65 rokov.

Pri viacerých dlžníkoch sa limit posudzuje pre každého samostatne.

DSTI: koľko môže ísť mesačne na splátky

DSTI sleduje, akú časť príjmu domácnosti môžu tvoriť splátky všetkých úverov. Banka zároveň pri výpočte počíta aj s rezervou na prípadný rast úrokových sadzieb.

Preto sa môže stať, že aj keď máte dostatok vlastných zdrojov, banka schváli nižší úver pre výšku vašich existujúcich záväzkov alebo príjmu.

6. Pozor na pripravované zmeny pravidiel

Národná banka Slovenska v roku 2026 navrhla zmenu pravidiel LTV s plánovanou účinnosťou od 1. januára 2027.

Podľa návrhu by mohli mať mladí do 35 rokov pri kúpe alebo výstavbe prvého bývania za splnenia stanovených podmienok limit LTV až 90 %. Naopak, pri kúpe tretej a ďalšej rezidenčnej nehnuteľnosti sa navrhuje nižší limit.

Keďže ide o pripravovanú reguláciu, pred podaním žiadosti si vždy overte aktuálne pravidlá priamo v banke alebo na stránke Národnej banky Slovenska.

Na čo myslieť ešte pred rezerváciou

Pri byte vo výstavbe je najväčším rizikom to, že kupujúci podpíše rezervačnú zmluvu skôr, než vie, či banka dokáže projekt financovať spôsobom, ktorý zodpovedá platobnému kalendáru developera.

Ešte pred rezerváciou si preto overte, koľko vlastných zdrojov budete potrebovať, akú hodnotu bytu banka akceptuje, ako bude úver zabezpečený a kedy bude možné jednotlivé časti hypotéky čerpať.

Často kladené otázky

Dostanem hypotéku na byt, ktorý ešte nie je dokončený?

Áno, v mnohých prípadoch. Závisí však od štádia výstavby, zápisu nehnuteľnosti a pravidiel konkrétnej banky. Niekedy je možné založiť rozostavaný byt, inokedy banka požaduje dočasne inú nehnuteľnosť.

Prečo banka neuvoľní celú hypotéku naraz?

Pri developerských projektoch môže byť financovanie nastavené podľa platobného harmonogramu. Banka potom uvoľní jednotlivé časti úveru až po splnení dohodnutých podmienok.

Je hypotéka na novostavbu drahšia?

Nie automaticky. Úroková sadzba závisí od banky, produktu, bonity klienta, zabezpečenia a aktuálnych trhových podmienok, nie iba od toho, či kupujete nový alebo starší byt.

Koľko vlastných peňazí budem potrebovať?

Pri štandardnom 80 % LTV treba počítať minimálne s rozdielom medzi úverom a bankou akceptovanou hodnotou nehnuteľnosti. Ak banka byt ocení nižšie než je jeho kúpna cena, vlastných zdrojov budete potrebovať viac.

Kedy je najlepšie začať riešiť hypotéku?

Ideálne ešte pred podpisom rezervačnej zmluvy. V zmluve sa zároveň oplatí upraviť, čo sa stane, ak banka úver neschváli, schváli nižšiu sumu alebo nestihne financovanie uvoľniť v požadovanom termíne.

Zdroj ilustračného obrázka: Image by magnific